1 novembre 2012 / 11:19 / dans 5 ans

La "bad bank" espagnole aura du mal à séduire les investisseurs

par Tom Bill

<p>La structure de d&eacute;faisance mise en place par l'Espagne pour nettoyer le syst&egrave;me bancaire des actifs toxiques h&eacute;rit&eacute;s de la bulle immobili&egrave;re peinera &agrave; s&eacute;duire les investisseurs, freinant ainsi les efforts de Madrid pour sortir de la crise &eacute;conomique. /Photo d'archives/REUTERS/Sergio Perez</p>

MADRID (Reuters) - La structure de défaisance mise en place par l‘Espagne pour nettoyer le système bancaire des actifs toxiques hérités de la bulle immobilière peinera à séduire les investisseurs, freinant ainsi les efforts de Madrid pour sortir de la crise économique.

Des spécialistes du marché immobilier estiment que près des deux tiers des actifs que la “bad bank” reprendra aux banques commerciales ne trouveront pas preneur, du moins à court terme.

En principe opérationnelle fin novembre, la “Société de gestion des actifs liés à la restructuration bancaire” (Sareb) compte reprendre à terme pour quelque 90 milliards d‘euros d‘actifs qui seront ensuite proposés aux investisseurs sur une période de 15 ans.

Si les logements haut de gamme ou locaux occupés ne devraient pas poser de problème, il n‘en va pas de même pour les projets en chantier ou terrains non construits, qui représentent selon les experts entre 60 et 65% des actifs toxiques.

L’éclatement de la bulle immobilière a laissé les banques espagnoles avec 184 milliards d‘euros de créances irrécouvrables et de projets inachevés.

“Depuis cinq ans, le foncier a perdu toute sa valeur”, observe Rafael Powley, consultant de la firme Jones Lang LaSalle basé à Madrid. “Il n‘y a pas d‘acheteur et si vous voulez vendre tout de suite, il n‘y aura même pas de prix”.

DÉCOTE DE 79,5% POUR LES TERRAINS

Le krach immobilier a entraîné toute l’économie espagnole, désormais au centre de la crise de la dette en Europe.

Madrid a obtenu de ses partenaires européens une ligne de crédit de 100 milliards d‘euros pour secourir les banques les plus touchées, mais le gouvernement risque maintenant de devoir demander un plan de sauvetage pour l‘Etat s‘il ne parvient pas à convaincre des investisseurs privés de reprendre les actifs logés dans la Sareb.

Dans l‘espoir de séduire les investisseurs, la Banque d‘Espagne a annoncé lundi que les créances transférées à la Sareb le seraient avec une décote moyenne de 45,6%, qui atteindra 63,1% pour les biens saisis et même 79,5% pour les terrains non construits.

Madrid espère que les investisseurs privés rachèteront au moins 55% des actifs la Sareb, dont la création était une condition attachée au plan d‘aide aux banques.

Dans un premier temps, 44 milliards d‘euros d‘actifs seront transférés vers la nouvelle structure, dont les deux tiers de créances et le reste composé de propriétés saisies.

Pour Justin O‘Connor, directeur général de la société d‘investissement Cordea Savills, la récession qui continue en Espagne et l‘excès d‘offre de biens immobiliers dissuaderont les institutionnels d‘investir, sauf quand ils sont sûrs d‘en toucher un revenu.

“Investir dans le foncier ou dans des projets à moitié finis suppose de dépenser au début pour construire, démolir ou remettre en Etat”, dit-il. “Les seuls actifs de valeurs en Espagne sont ceux qui rapportent un revenu”, ajoute-t-il en expliquant que Cordea Savills examinera tout au plus des locaux commerciaux situés dans les grandes villes et déjà loués.

SEULEMENT 10% D‘IMMOBILIER COMMERCIAL

“Les terrains et projets inachevés reviennent à peu près au même maintenant”, confirme Joe Valente, chez JP Morgan Asset Management. “Et encore, le terrain a probablement plus de valeur dans la mesure où il n‘y a pas de coûts de démolition”.

“Une large majorité des actifs (de la Sareb) seront constitués de créances et il aurait été plus réaliste de leur appliquer une décote plus proche de celle des biens saisis”, estime-t-il. “Je ne m‘attends pas à ce que plus de 20% des créances puissent survivre”.

Cordea Savills comme JP Morgan Asset Management gèrent pour quelque sept milliards d‘euros d‘actifs immobiliers en Europe. Comme Cordea Savills, le fonds de JP Morgan lorgne surtout les locaux commerciaux dans les grandes villes mais déplore que ceux-ci ne représenteront que 10% des actifs proposés par la Sareb, tout le reste tenant de l‘immobilier résidentiel.

Dans le résidentiel, des portefeuilles de logements achevés pourraient trouver grâce auprès des investisseurs dans des zones comme Malaga et Alicante, qui drainent des touristes aisés et sont proches d‘aéroports. Mais Patricio Palomar, responsable de la recherche chez CBRE en Espagne, conseille en revanche de fuir Valence, Murcie et Almeria dans les sud-est du pays, où l‘offre pléthorique empêchera selon lui toute reprise du marché.

“Environ 40% des terrains logés dans la bad bank n‘en sortiront jamais”, prédit Rafael Powley. “Ils finiront peut-être par être cédés au dixième de leur prix, comme terre agricole”.

Avec Jesus Aguado, Véronique Tison pour le service français, édité par Wilfrid Exbrayat

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