August 2, 2010 / 1:37 PM / 7 years ago

SYNTHESE France/Foncières - Vers une reprise lente du cycle

6 MINUTES DE LECTURE

* Stagnation des revenus locatifs au premier semestre

* La valeur des actifs a augmenté moins nettement que prévu

* Les foncières anticipent une stabilisation des loyers

* Préparent la reprise: développements et consolidation

par Juliette Rouillon

PARIS, 2 août (Reuters) - Les résultats semestriels des foncières françaises ont été marqués globalement par une légère baisse des revenus locatifs, dans un environnement de consommation "molle" et d'attentisme des entreprises.

Les dirigeants et experts du secteur estiment cependant qu'après deux années de chute, les loyers des immeubles "prime" (de bonne qualité et bien placés) sont en voie de stabilisation.

Toutefois, en l'absence de croissance forte, ils n'attendent pas de véritable rebond des loyers de bureaux avant longtemps.

"Les loyers ont cessé de baisser, mais on ne s'attend pas à ce qu'ils remontent vite. Il faudrait une période un peu longue de croissance pour produire de la rareté (de bureaux) et je ne la vois pas arriver avant deux ans", estime le président de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF).

"On est très proche d'un bas de cycle, mais la remontée sera plus lente que d'habitude. Il faudra probablement quatre ou cinq ans pour retrouver un sommet, du fait de la faiblesse de la croissance économique", avait déclaré à Reuters Jean-Paul Dumortier, PDG de Foncière Paris France (SFPI.PA), la semaine dernière à l'occasion de la publication des comptes de résultats.

Le directeur général de Gecina (GFCP.PA), Christophe Clamageran, avait lui aussi jugé que ses loyers étaient arrivés "au bout de la baisse" mais n'étaient "pas près" de rebondir.

"On sait que le marché est à son point bas, mais on ne connaît pas la pente de la reprise", résume Samuel Henry-Diesbach, analyste chez Kepler Capital Markets.

A périmètre constant, côté bureaux, Gecina a publié des revenus locatifs en baisse de 1,8%, Icade (ICAD.PA) en recul de 0,6% et Foncière des Régions (FDR.PA) en hausse de 1,7%, alors que du côté de l'immobilier commercial, Klépierre (LOIM.PA) a annoncé un retrait de 0,7% de ses revenus et Unibail-Rodamco UNBP.PA une légère progression de 0,4%.

Dernier Refuge

Dans ce contexte, les taux de vacance ont encore augmenté légèrement et devraient continuer à se dégrader d'ici à la fin de l'année. Mais quelques signes avant-coureurs de stabilisation des loyers commencent à se faire sentir, notent les experts.

"Il y a encore un attentisme certain sur le marché locatif, mais on constate un retour des visites depuis à peu près deux mois", dit Jean-Paul Dumortier. "On constate aussi un certain arrêt des cadeaux qui nous sont demandés (par les entreprises)."

Sur le plan de la valeur de leur patrimoine, les foncières ont pu profiter de l'engouement des investisseurs institutionnels pour l'immobilier direct, comme dernier refuge dans un environnement économique et de marchés à haut risque.

Après un nouveau recul de 10% à 15% des prix de l'immobilier de bureaux l'an dernier, les taux de capitalisation des actifs "prime" se sont détendus de 25 à 50 points de base en six mois.

Cet intérêt pour la pierre, notamment de la part des compagnies d'assurances, a permis une revalorisation des patrimoines des foncières au cours des six premiers mois de 2010.

A périmètre constant par rapport à fin 2009, Icade a vu son patrimoine revalorisé de 1%, Gecina de 2,3%, Foncière des Régions de 1,7%, Unibail de 4,7% et Klépierre de 1,8%.

Malgré l'incertitude sur la reprise du cycle, les foncières commencent à se placer pour profiter au mieux d'une reprise du cycle.

Plusieurs d'entre elles ont relancé leurs pipeline de projets ou se sont engagées doucement dans des opérations de développement en blanc, et se préparent à un éventuel mouvement de consolidation attendu avec la sortie de crise.

"Du point de vue stratégique, les foncières ont montré qu'elles se positionnaient dans le prochain cycle", souligne Valérie Guezi, analyste chez Exane BNP Paribas. "Elles doivent faire de la croissance pour compenser l'environnement locatif difficile, avec des projets de développement comme Unibail, Klépierre, Gecina et Silic notamment, et envisager de participer à une éventuelle consolidation comme l'a déclaré Gecina", ajoute-t-elle.

Voir aussi:

* SYNTHESE Europe/Résultats - Vent d'optimisme après la crise [ID:nLDE66S1MH]

* LE POINT sur l'immobilier en France [IMMO/FR]

Edité par Dominique Rodriguez

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